זכרון דברים במכירת/רכישת דירה יד שנייה – מלכודת פתאים

המחבר: עו"ד שלמה רביד*

לא פעם, לרוב בשעות הערב, מתקשרים אליי לקוחות ובפיהם בקשה החוזרת על עצמה: - "אנו מעוניינים למכור/לרכוש דירה יד-שניה, סיכמנו את התנאים עם הצד השני ואנחנו רוצים לחתום על זכרון דברים כדי להיות בטוחים שיש עיסקה. תכתיב לנו כמה מלים".

כשאני מסרב לכך בעדינות אך בתקיפות ומסביר, שאין זה חכם לחתום על זכרון דברים, מעטים הלקוחות שמפנימים את העצה מייד ונוהגים לפיה. רובם מתווכחים ומנסים בכל דרך לשכנעני להכתיב בכ"ז נוסח זכרון דברים. כאשר מדובר לדוגמה בקונים, הם מסבירים כי בפתח עומד קונה אחר ואם לא ייחתם זכרון דברים הם יאבדו את העיסקה. אני נאלץ, עם כל אי הנעימות ולמרות שהדבר עלול לגרום לאיבוד הלקוח, לעמוד בסירובי. גם אינני מסכים להצעה חילופית, שהקונה יפקיד בידי המוכר המחאה, בין בסכום סימלי בין בסכום משמעותי, להוכחת רצינות כוונותיו.

קורה גם לא אחת, שהצדדים הופגשו ע"י משרד תיווך וכשמי מהם פונה אליי שאייצגו בעיסקה, זה כבר לאחר שהמתווך החתים אותו על גבי טופס זכרון דברים המוכן מראש במשרד התיווך. לצערי למדתי במשך השנים, כי אנשים נוהגים ביתר זהירות ומשקיעים הרבה יותר זמן, מחשבה ושיקול דעת לפני החלטה על רכישת מחשב או LCD, מאשר לפני שהם חותמים על זכרון דברים בגין דירה ששווייה בין מאות אלפי למליוני שקלים. ברשימה זו אסקור חלק מהסכנות האורבות למזדרזים לחתום על זכרון דברים. היא אינה מיועדת לעורכי הדין – אלה מתנגדים, רובם ככולם, לחתימת זכרון דברים, אלא לקורא העומד בפני עסקת נדל"ן ומחפש מידע ברשת על "זכרון דברים" ואולי אף דוגמה לנוסח שלו.

זכרון דברים הוא חוזה לכל דבר וענין

חוק המקרקעין קובע, כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. כבר לפני עשרות שנים קבע בית המשפט העליון, כי גם פיסת נייר, עליה נרשמו התנאים הבסיסיים שהוסכמו בעיסקת מקרקעין היא בבחינת חוזה מחייב לכל דבר וענין. זאת, גם אם לא נחתם חוזה מכר המכיל את כל התנאים המלאים, תנאים שממילא ניתן להשלימם עפ"י הקבוע בחוקים הרלוונטיים לעסקאות נדל"ן או עפ"י הנהוג והמקובל. כוונתי במלים: - "מחייב את הצדדים לכל דבר וענין" – היא, שמעת ששני הצדדים עורכים זכרון הדברים (אגב, בתי המשפט קבעו במקרים מיוחדים, כי גם מסמך בלתי חתום יכול שיחייב את הצדדים), נכרת חוזה משפטי תקף בין הצדדים. לכן רשאי כל אחד מהם לתבוע לחייב את הצד המתחרט לבצע בעל כורחו את העיסקה כפי שהוסכם ואף לתבוע פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לו עקב הפרת ההסכם.

כלומר - מעת חתימת זכרון הדברים – משתנה מקצה לקצה מצבם המשפטי של הצדדים – שוב אין הם בני חורין, אלא כפופים וכבולים לכל ההתחייבויות והמחוייבויות החלות מכח הדין על צדדים לעיסקת נדל"ן בפרט ולחוזה בכלל. זאת, מבלי שהיו מודעים לכך ומבלי שזכו לקבל הסבר ולו מינימאלי מעו"ד המתמחה במקרקעין לפני חתימת החוזה, בדבר ההיבטים החוקיים השונים של העיסקה ומבלי שהושלמו הבדיקות הטרומיות שחובה לבצען לפני חתימת החוזה .

הבדיקות שיש לבצען לפני חתימת חוזה

מהצד של הקונה

כידוע, על עורכי הדין המייצגים צדדים לעיסקת נדל"ן לבצע שורה ארוכה של בדיקות, הן ברשויות השונות והן אחרות, בטרם יתירו ללקוחותיהם לחתום על חוזה המכר. מטרת הבדיקות היא לאתר מראש את הסיכונים והפגמים העלולים, בבוא היום, לסכל את ביצוע העיסקה או לגרום לנזק למי הצדדים. רשימת הבדיקות המקדמיות ומהותן יכולה בקלות להוות נושא למאמר נוסף וחורגת ממטרת רשימה זו ולכן אציין רק חלק מהן: -מה טיב הזכויות שיש למוכרים בדירה: - בעלות או חכירה (שכירות לתקופה ארוכה), האם הזכויות רשומות באופן מלא ברשם המקרקעין או שהן רשומות רק במינהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה קבלנית ("חברה משכנת") ואם כן מדוע. האם רובצים על הדירה עיקולים, צוי מניעה, הערות אזהרה, הערות אחרות לפי חוק התכנון והבניה, הפקעות, זיקות הנאה, זכויות או תביעות של צד שלישי וכיוצ"ב. האם רובצים על הדירה חובות לעירייה בגין היטלים (סלילה, ביוב וכו'). האם על הדירה רובצת משכנתה לטובת בנק למשכנתאות או גוף פיננסי אחר. אם כן, האם תשלומי המשכנתה נפרעים כסידרם ומה יתרת ההלוואה שבגינה נרשמה המשכנתה נכון להיום. האם ומתי בדעת המוכר לסלק את ההלוואה או שבכוונתו לגרור אותה לנכס אחר שיירכש על ידו. מצב תכנוני - האם הנכס נבנה עפ"י היתר בניה כחוק ולפי ההיתר והאם יש בנכס תוספות בניה או חריגות בניה. מה קובעת תכנית בנין העיר החלה על הדירה ומה מתוכנן לבנות בסביבתה, לדוגמה: - מבני ציבור, מבני מסחר, קוי חשמל, כבישים וכו'. מה גובה הבטחונות שיפקיד המוכר לתשלום מס שבח, היטל השבחה וכיוצ"ב. מצבה הפיזי של הדירה.

כאמור, זו רשימה חלקית ובלתי ממצה ורק אם תוצאות הבדיקות הן חיוביות ניתן להמשיך בתהליך עריכת החוזה.

ברור אם כן, שחתימת זכרון הדברים בטרם הושלמו כל הבדיקות המקדמיות מסוכנת, משום שאם חלילה תתגלינה בעיות בקשר לדירה או לזכויות בה או להיבטים המשפטיים והכספיים האחרים, שוב אין הצדדים חופשיים ללכת איש איש לדרכו, אלא הם כבולים באזיקים לזכרון הדברים ולגחמותיו של הצד השני.

לכן ברור, כי חתימת זכרון דברים עלולה לסבך את הצדדים בהליכים משפטיים מיותרים, בהוצאות כבדות ועגמת נפש רבה, שהרי כידוע "על טעויות משלמים".

מהצד של המוכר

לטובת מי שסבור, שהסיבה היחידה להמלצתי שלא לחתום על זכרון דברים היא רק החובה להשלים את הבדיקות המשפטיות הטרומיות החשובות לקונה, אסקור להלן מספר מקרים "מהחיים", הממחישים כיצד אי חתימת זכרון הדברים השליכה דווקא על מצבו הכספי של המוכר.

מוכר דירה ומס השבח:

המוכרים קיבלו את עצתי שלא לערוך זכרון דברים, למרות שהדירה התפרסמה בשוק כבר 5 חודשים ללא הצלחה והיו לחוצים עקב חובתם להעביר כבר תשלומים בגין הדירה שקנו. בשלב הבדיקות התברר לי, כי היו למוכרת זכויות בדירה נוספת שהתקבלו בירושה ואשר נמכרו על ידה שנתיים קודם לכן. עקב שימוש לא נכון בסעיף הרלוונטי לפטור ממס שבח בעיסקת מכירת זכויותיה בדירת הירושה, היו שני בני הזוג צפויים כעת לשלם מס שבח בגין העיסקה החדשה. המו"מ עם הקונים הופסק לאלתר, הואיל ואם המכירה חייבת במס שבח היה נשאר בידי המוכרים הרבה פחות כסף ממה שתכננו. מובן, שאם היה נחתם זכרון דברים בינם לקונים, לא יכלו הם לבטל את העיסקה מבלי להינזק, משום שסיבה זו איננה כלל מעניינו של הקונה, שהיה טוען ובצדק, כי "טעות בכדאיות ההסכם איננה עילה לביטולו".

מוכר דירה והיטל ההשבחה:

המוכר, תושב חוץ, הגיע לארץ למספר ימים בלבד כדי למכור נכס שבבעלותו. נמצאו קונים והם והמתווך דרכו הגיעו, הפעילו עליו לחץ אדיר לחתום על זכרון דברים לפחות טרם שיחזור לחו"ל. המוכר שעה לעצתי, בין היתר, לצורך עריכת בדיקה אם חל על הנכס היטל השבחה בגין זכויות בנייה החל, עפ"י החוק, עליו. המוכר שוחח טלפונית עם מדור היטל השבחה בעירייה הרלוונטית ונמסר לו שאין היטל השבחה. לאחר שהמוכר נסע לחו"ל נסעתי לעירייה כדי לבדוק את הסוגיה ואז התברר, להפתעת הלקוח, כי בעת מכירת הנכס יהיה עליו לשלם היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובנייה בסך של עשרות אלפי דולרים והפקידה פשוט טעתה... בעקבות הנתון החדש מסר המוכר לקונה, כי המחיר אינו רלוונטי עוד, אך הקונים הסכימו לאחר מו"מ להעלות את סכום התמורה בגובה היטל ההשבחה הצפוי, כך שהמוכר קיבל את סכום ה"נטו" אותו תכנן. גם כאן, אם היה נערך זכרון דברים בטרם נבדק היטל ההשבחה, היה המוכר יוצא בהפסד ונכנס לתסבוכת משפטית, אילו היה מבקש לבטל את העיסקה או לשנותה.

מוכר דירה ושער הדולר:

בשל התנודות היומיומיות החריפות בשער היציג של דולר ארה"ב, שהיו מנת חלקנו בשנים האחרונות וירידת השער היציג, עברו המוכרים והקונים לדבר בשקלים בלבד, לכן המקרה שלהלן מתייחס לעבר הלא רחוק בתקופת בין הערביים: - המוכר והקונה סיכמו על מחיר שקלי בזמן ששער הדולר היציג עמד על 4 ש"ח לדולר. המוכר קיבל, אמנם בקושי, את עצתי שלא לחתום על זכרון דברים (לא לפני שאשתו שפכה עלי קיתונות של רותחין) והחל להתנהל מו"מ על טיוטת החוזה ביני לבין עורך הדין של הקונים. אלא שבמהלך תקופת המו"מ עלה שער הדולר בשיעור משמעותי, כך שהמוכר הפסיד עשרות אלפי שקלים, הפסד שלא הוא ולא הקונה היו מוכנים לספוג. מו"מ שניהלו הצדדים לשינוי המחיר נכשל. מאחר שלא נערך בין הצדדים כל זכרון דברים, ראה עצמו המוכר חפשי לסיים את המו"מ (עם כל הנעימות, שהרי נלחצו ידיים והועברו טיוטות), ולאחר זמן קצר מצא קונה ששילם לו סכום נוסף של עשרות אלפי שקלים.

דוגמאות אלו מלמדות, שחתימה מהירה על זכרון דברים עלולה לפגוע לא רק בקונים אלא עמוק בכיסם של המוכרים וכי האימרה ש"החיפזון מן השטן" נכונה גם לגביהם.

"הבה ונתחכמה לו"

ישנם לקוחות, ואולי גם חלק מקוראי רשימה זו, שלנוכח הדברים שתיארתי לעיל, מציעים פתרון אחר: - נחתום על זכרון דברים, אך נכניס בו סעיף שהוא כפוף לבדיקות המשפטיות ולחתימת חוזה מכר שיערכו ע"י עורכי הדין. אם לא ייחתם חוזה מכר תוך תקופה קצרה קצובה, זכרון הדברים יהיה בטל ומבוטל ולאף צד לא תהיינה טענות ומענות. לכאורה נשמע הגיוני. אך הבעיות בסעיף שכזה הינן רבות ואציין כמה מהן: - אם הצדדים מחפשים בזכרון הדברים את "הרצינות", או מה שהמשפטנים מכנים: "גמירות דעת", סעיף כזה מרוקן אותן מתוכן . שכן, כל פיצוץ במו"מ, בין בנושאים שוליים ובין עקרוניים, בין פיצוץ מכוון ובין אמיתי, יקנה ממילא את האפשרות לאחד הצדדים לסגת מהעיסקה תחת הגנת הסעיף, בטענה שעורך הדין שלו מתנגד. מאידך, תמיד יטען אחד הצדדים שכן היה מעוניין בעיסקה, כי המחלוקת שגרמה לפיצוץ המו"מ לא היתה כנה אלא נבעה ממניעים זרים כמו חרטה, כי המו"מ לא נוהל בתום לב ועל כן יעתור לאכיפת העיסקה או לתשלום פיצויים. יתירה מכך, סעיף כזה מטיל על הצדדים חובה משפטית לנהל זה עם זה מו"מ. כפי שהראיתי לעיל, הרי שעם כל אי הנעימות ועל אף שבודאי אינני מעודד זאת, קיימים מקרים מוצדקים ולגיטימיים שצד מעוניין להפסיק או לסיים את המו"מ. קיומו של סעיף כזה יקשה עליו לעשות כן.

ואחרון: - תילי תילים של פסקי דין נכתבו ועוד ייכתבו בשאלה, האם למרות קיומו של סעיף כזה, זכרון הדברים היווה חוזה המחייב בפני עצמו גם אם לא נחתם חוזה מלא או שמא זכרון הדברים היה כפוף לחתימת חוזה מכר ואם זה לא נחתם הרי שהעיסקה בטלה ומבוטלת. לא הייתם רוצים שדווקא זכרון הדברים שלכם יעסיק את בתי המשפט על ערכאותיהן.

לסיכום

זכרון דברים הוא מיקסם שווא ומלכודת פתאים, לכן - שומר נפשו ירחק!

* הכותב הוא בעל האתר ועוסק במקרקעין ובחוזי מכר כ-25 שנה. כל הזכויות שמורות- 17.9.08.